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Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Dr. Daniela Schaper (Diplom-Kauffrau)

Spezialthemen

Kaufpreisaufteilung

Um Abschreibungen (AfA) für bebaute Grundstücke geltend machen zu können, müssen die Anschaffungskosten nachträglich in einen Gebäudewertanteil und einen Bodenwertanteil aufgeteilt werden. Mit einem Grundsatzurteil hat der Bundesfinanzhof die sogenannte „Restwertmethode“, bei der sich der Gebäudewertanteil durch Abzug des Bodenwertes vom Kaufpreis ergibt, als unzulässig beurteilt (BFH-Urt. vom 15.01.1985, IX R 81/83). Vielmehr müssen bei der Kaufpreisaufteilung der Verkehrswert des Gebäudes und der Verkehrswert des Bodens getrennt voneinander ermittelt werden. Die Finanzverwaltung verwendet hierfür ein vereinfachtes Sachwertverfahren auf Basis von typisierten Herstellungskosten (THK) 2010 und Bodenrichtwerten, das häufig zu unzutreffenden Ergebnissen führt.

Ermittlung marktgerechter Gebäudewertanteile

Mithilfe eines Sachverständigengutachtens von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann eine marktgerechte Kaufpreisaufteilung nachgewiesen werden. Bei der Bewertung werden Parameter wie die Lage, Größe und Bebaubarkeit des Grundstücks sowie die Gebäudeart, der Modernisierungsgrad und die Qualität der Ausstattung individuell gewürdigt. Das Thema Kaufpreisaufteilung ist besonders in Ballungsgebieten wie München und Umgebung von besonderer Brisanz. In Zusammenarbeit mit dem Gutachterausschuss München und dem Sachverständigenkollegen Helmut Thiele (öbuv SV) habe ich eine Vorgehensweise speziell für Eigentumswohnungen entwickelt.

Auf Basis umfangreicher Erfahrungen kann ich Sie im Rahmen einer Vorabprüfung beraten, ob eine Begutachtung sinnvoll ist. Dies erfolgt unter Einbeziehung Ihres Steuerberaters. Eine neutrale Beurteilung steht dabei für mich im Fokus. Informieren Sie sich gerne unter „Publikationen“ über meine Veröffentlichungen zum Thema Kaufpreisaufteilung und Ermittlung von marktgerechten Gebäudewertanteilen.

Haben Sie noch weitere Fragen? Dann schreiben Sie mir per Mail an info@daniela-schaper.de oder kontaktieren Sie mich telefonisch unter +49 (0) 89 /6016190 – München – oder +49 (0) 8061 / 9388477 – Bad Aibling.

 

 

Erbschaft und Schenkungssteuer

Wird Ihnen durch einen Erbfall oder im Rahmen einer Schenkung (z.B. vorweggenommene Erbfolge) eine Immobilie übertragen, so sind Sie jenseits der Freibeträge zur Entrichtung von Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer verpflichtet. Der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung dient als Bemessungsgrundlage für die zu zahlende Steuer.


Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Liegt bereits eine Bewertung durch das Finanzamt vor, so kann im Rahmen einer Öffnungsklausel nach § 198 BewG (Bewertungsgesetz) ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachgewiesen werden. Auch kann es sinnvoll sein, bereits mit der Steuererklärung ein Sachverständigengutachten einzureichen.

Je nach Art des Objektes kommen dabei die einschlägigen Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren.

In einem Sachverständigengutachten werden alle wertbeeinflussenden Umstände berücksichtigt wie zum Beispiel Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsrückstau,  Grunddienstbarkeiten, personenbezogene Nutzungsrechte wie z.B. Nießbrauch etc.


Mit der richtigen Planung Steuern sparen

Im Rahmen einer Vorabprüfung berate ich Sie gerne, ob eine Begutachtung sinnvoll ist. Dabei ist es unabdingbar, ihren Steuerberater mit einzubeziehen.

Übrigens: Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes BFH vom 11.09.2013 (Az. II R 61/11) kann der „Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 146 Abs. 7 BewG a.F. nur durch ein Gutachten erbracht werden, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat.“

Weitere Informationen erhalten Sie in einem ausführlichen Beratungsgespräch. Sie erreichen mich per Mail unter info@daniela-schaper.de oder telefonisch unter +49 (0) 89 /6016190 – München – oder +49 (0) 8061 / 9388477 – Bad Aibling.

 

 

Schiedsgutachten

Stehen zwei Vertragsparteien vor dem Problem, eine Meinungsverschiedenheit nicht unter sich lösen zu können, besteht die Möglichkeit, die Streitfrage durch ein Schiedsgutachten zu klären. Streitigkeiten entstehen dann, wenn die Rahmenbedingungen der Rechte und Pflichten der Vertragspartner unklar sind oder sie durch veränderte Umstände im Vertrag angepasst werden müssen.

Das herausragende Merkmal ist, dass das Ergebnis des Sachverständigen für beide Parteien verbindlich ist. Ein Schiedsgutachten kann nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen von einem Gericht aufgehoben werden. In Rechtsprechung und Literatur finden die Vorschriften der §§ 317-319 BGB Anwendung.


Vermeiden Sie teure Gerichtsverfahren

Durch ein Schiedsgutachten lassen sich langwierige Gerichtsverfahren, die oftmals mit hohen Kosten verbunden sind, vermeiden. Als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige der IHK für München und Oberbayern übernehme ich die zuverlässige und unparteiische Erstellung eines Schiedsgutachtens.

Meinungsverschiedenheiten lassen sich durch ein Schiedsgutachten unkompliziert aus der Welt schaffen. Sprechen Sie mich einfach an!

Kontaktieren Sie mich per Mail unter info@daniela-schaper.de oder telefonisch unter +49 (0) 89 /6016190 – München – oder +49 (0) 8061 / 9388477 – Bad Aibling.

 

 

Rechte und Belastungen

Altenteile (Wart und Pflege)

Die Bewertung von Rechten und Belastungen gestaltet sich zuweilen schwierig, da viele der einzubeziehenden Parameter nicht genau festgelegt sind. So besteht häufig kein vergleichbares Objekt, an dem sich der Sachverständige orientieren kann. Dies betrifft im Besonderen die Bewertung personenbezogener Rechte wie zum Beispiel Leibgedinge bzw. Altenteile, die häufig bei Übergaben von Grundstücken bewilligt werden.

In diesem Zusammenhang stellt die Bewertung von Wart und Pflege eine besondere Herausforderung für den Sachverständigen dar. Umfang und Dauer der Leistungspflicht sind nicht einschätzbar oder messbar. So kann man z.B. schwerlich festlegen, ab wann, wie lange und in welchem Umfang eine Leistungspflicht besteht. Abgesehen von den unvorhersehbaren Parametern, kommt es für den Sachverständigen erschwerend hinzu, dass ihm bestimmte Kenntnisse fehlen wie zum Beispiel medizinisches Fachwissen. Eine sichere Prognose über die zu erbringenden Pflegemaßnahmen stellt sich also im Vorhinein als problematisch dar und eine zuverlässige Einschätzung ist beim Thema Wart und Pflege nur eingeschränkt möglich.

Im Rahmen des Arbeitskreises Wart und Pflege des LVS Bayern (Landesverband Bayern
öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständigen e.V.) habe ich in Zusammenarbeit mit anderen Experten auf diesem Gebiet ein Berechnungstool mitentwickelt, dass eine nachvollziehbare Aufwandsermittlung für Wart und Pflege möglich macht und zwischenseitlich bundesweite Anwendung findet.


Dienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten wie zum Beispiel Wegerechte, Geh- und Fahrtrechte sowie beschränkt persönliche Dienstbarkeiten wie beispielsweise Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen können den Wert einer Immobilie stark beeinflussen. Da sich auch in diesem Bereich kaum oder keine Vergleichswerte heranziehen lassen, ist die Ermittlung von Wertminderungen oftmals sehr komplex. Dabei gilt es Auswirkungen von Elektrosmog genauso zu würdigen wie Einschränkungen für die bauliche oder sonstige Nutzung des Grundstücks.


Sachgerechte Wertermittlung bei Rechten und Belastungen

Für eine marktgerechte und praxisorientierte Wertermittlung im Zusammenhang mit Rechten und Belastungen bedarf es neuer Methoden und Herangehensweisen.

Lesen Sie dazu weitere wissenswerte Informationen zu meinen Veröffentlichungen und Vorträgen unter dem Menüpunkt „Publikationen“.

Haben Sie eine Frage zu diesem Thema oder explizit zu ihrem Übergabevertrag oder einer anderen Bewilligungsurkunde, kontaktieren Sie mich gerne per Mail unter info@daniela-schaper.de oder telefonisch unter +49 (0) 89 /6016190 – München – oder +49 (0) 8061 / 9388477 – Bad Aibling.

 

öffentlich bestellt und vereidigt
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Email: info@daniela-schaper.de

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Bad Aibling:
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